CSG et CRDS sur les revenus locatifs : dans quels cas peut-on être exonéré ?

Les revenus tirés d'un logement loué ne supportent pas uniquement l'impôt sur le revenu. Ils entrent aussi, selon leur nature et la situation du bailleur, dans le champ des prélèvements sociaux. Pour les revenus fonciers comme pour certains bénéfices tirés d’une location meublée, le taux des prélèvements sociaux atteint 17,2 % de la base imposable. L'exonération de CSG et de CRDS existe, mais elle vise principalement les propriétaires non affiliés à la protection sociale française.

Quels revenus locatifs supportent la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité ?

Les loyers d'une location nue constituent des revenus fonciers. Lorsqu'ils dégagent un résultat positif, ils sont soumis aux contributions sociales en plus de l'impôt sur le revenu. Le taux global est de 17,2 %, répartis entre 9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité.

Le calcul porte sur le résultat fiscal et non sur les loyers encaissés. Un propriétaire qui perçoit 10 000 euros de loyers et déduit 4 000 euros de charges au régime réel est imposé sur une base de 6 000 euros, avant les autres ajustements éventuels. Avec 20 000 euros de revenus fonciers nets sur l'année, les prélèvements sociaux atteignent ainsi 3 440 euros.

Les règles applicables aux pensions de retraite ne doivent pas être transposées aux loyers. L'exonération ou le taux réduit accordé à un retraité au regard de son revenu fiscal de référence, de l'allocation de solidarité aux personnes âgées ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité ne dispense pas automatiquement ses revenus du patrimoine.

Les seuils de ressources jouent donc un rôle central pour les pensions, mais beaucoup moins pour les revenus immobiliers. Les cas d’exonération de la CSG et de la CRDS doivent être appréciés selon la nature du revenu et le rattachement du contribuable à un régime de sécurité sociale. Pour les loyers, l'affiliation sociale est le critère déterminant.

Un non-résident fiscal peut-il être exonéré de CSG et de CRDS ?

L'exonération concerne le non-résident fiscal qui relève obligatoirement d'un régime de sécurité sociale dans un État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen, en Suisse ou au Royaume-Uni. Cette règle résulte de l'interdiction de financer la protection sociale française avec les revenus d'une personne affiliée à un autre système européen ou assimilé.

L'allègement n'est pas total. La CSG et la CRDS sont écartées, mais le prélèvement de solidarité reste dû au taux de 7,5 %. Un bailleur résidant au Canada, aux États-Unis ou dans tout autre État hors de ce périmètre ne bénéficie pas automatiquement de ce régime, même s'il est non-résident au regard de l'impôt français.

La preuve de l'affiliation étrangère doit pouvoir être produite à l'administration, par exemple au moyen d'une attestation de couverture sociale. En l'absence de justificatif, les prélèvements sociaux sont généralement appliqués au taux global de 17,2 %. Une convention fiscale internationale peut régler l'impôt sur le revenu, sans pour autant créer une exonération de contributions sociales.

La location nue et la location meublée non professionnelle (LMNP) obéissent-elles aux mêmes règles ?

La location nue est imposée dans la catégorie des revenus fonciers. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 % lorsque les conditions du régime sont remplies, tandis que le régime réel permet la déduction des charges effectivement supportées. Dans les deux cas, les prélèvements sociaux sont établis sur le résultat imposable positif.

En location meublée non professionnelle, les recettes relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. Le statut de LMNP n'exonère donc pas, à lui seul, des contributions sociales. Si l'activité ne relève pas des cotisations sociales des travailleurs indépendants, le bénéfice imposable reste assujetti aux prélèvements sociaux.

Le régime réel peut toutefois réduire sensiblement la base grâce aux charges et aux amortissements admis en location meublée. Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel doit être effectué à la lumière des règles détaillées pour les régimes fiscaux en LMNP. Un résultat fiscal nul ou déficitaire ne génère pas de prélèvements sociaux.

Comment réduire légalement les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?

La première méthode consiste à déterminer correctement le revenu net imposable. Les intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances, taxe foncière, travaux déductibles et provisions de copropriété peuvent diminuer le résultat d'une location nue au réel. Les dépenses doivent rester justifiées et correspondre à des charges admises fiscalement.

Le déficit foncier réduit d'abord les revenus fonciers positifs. Tant qu'aucun revenu foncier net ne subsiste, aucune contribution sociale n'est due sur cette catégorie. La part du déficit imputable sur le revenu global, dans la limite annuelle prévue par la loi, n'ouvre pas pour autant un remboursement des prélèvements sociaux déjà acquittés sur d'autres revenus du patrimoine.

La CSG n'est pas intégralement perdue lorsqu'elle a été payée. Sur les 9,2 %, une fraction de 6,8 % de CSG déductible peut être retranchée du revenu imposable de l'année suivante. Les 2,4 % restants, la CRDS et le prélèvement de solidarité ne sont pas déductibles.

Comment déclarer une exonération ou demander une régularisation ?

Les revenus fonciers sont déclarés avec l'impôt sur le revenu, via les rubriques correspondant au micro-foncier ou au régime réel. Les revenus de location meublée sont reportés dans la déclaration complémentaire dédiée aux bénéfices industriels et commerciaux. L'administration calcule ensuite les prélèvements sociaux à partir du résultat déclaré.

Un contribuable qui remplit les conditions d'exonération doit signaler sa situation dans sa déclaration et conserver les pièces établissant son affiliation à un régime étranger. Si la CSG et la CRDS ont été prélevées à tort, une réclamation contentieuse peut être déposée auprès de l'administration fiscale. Le délai court généralement jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement.

La demande doit préciser les années concernées, les revenus visés et le fondement de l'exonération de CSG et de CRDS. Il est utile d'y joindre l'avis d'imposition, les déclarations de revenus et l'attestation d'affiliation sociale. La conservation de ces justificatifs facilite les démarches lors des années suivantes.

Questions fréquentes sur la CSG et la CRDS des revenus locatifs

Comment éviter les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?

Un bailleur résident ne peut pas les éviter sur un résultat foncier positif. Il peut cependant réduire la base en déclarant les charges déductibles au régime réel ou en imputant un déficit foncier sur ses revenus fonciers. L'exonération concerne principalement les non-résidents affiliés à un régime social européen, suisse ou britannique.

Qui est exonéré de la CSG et de la CRDS sur les loyers ?

Les propriétaires non-résidents affiliés à la sécurité sociale d'un État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen, de Suisse ou du Royaume-Uni peuvent être exonérés de CSG et de CRDS. Ils acquittent habituellement le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Les bailleurs affiliés en France restent soumis au taux global, sauf absence de revenu imposable.

Quel est le taux de CSG et de CRDS sur les revenus locatifs ?

La CSG représente 9,2 % et la CRDS 0,5 % de la base nette imposable. Elles s'ajoutent au prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit 17,2 % au total. Le taux de 7,5 % reste applicable aux non-résidents bénéficiant de l'exonération de CSG et de CRDS.

Quand paie-t-on la CSG sur les revenus fonciers ?

La CSG est calculée après la déclaration annuelle des revenus, sur le résultat foncier positif retenu par l'administration. Elle figure sur l'avis d'impôt avec les autres prélèvements sociaux. Aucun prélèvement n'est dû lorsque le résultat foncier est nul ou déficitaire.

L'exonération dépend donc moins du type de logement loué que de l'affiliation sociale du propriétaire. Pour les autres bailleurs, l'enjeu consiste à fiabiliser le résultat fiscal afin que les prélèvements sociaux ne portent que sur le revenu réellement imposable.